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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Ratcheteffekt | ratchet effect | Der Wohnungsmarkt kennt eine Reihe von Erscheinungen, die die sich auf die Entwicklung der Einkommens-/Mietenrelation beziehen. Hierzu zählt der Ratcheteffekt. Früher stand im Zentrum der Betrachtung die Starrheit des sogenannten Notbedarfs. Zu diesem Notbedarf zählt das "Dach über dem Kopf". Für die Befriedigung dieses Notbedarfs sind Haushalte mit geringem Einkommen bereit, einen sehr hohen Anteil hiervon zu Lasten anderer Konsummöglichkeiten auszugeben (Schwabe'sches Gesetz). Lütge hat dies modifiziert, in dem er die soziale Statuskomponete berücksichtigte (Gesetz des sozialbedingten Wohnungsaufwandes). Der Ratchet- oder Einklinkeffekt beschreibt ein Phänomen, das sich aus der Veränderung der Konsumstruktur der Haushalte bei steigendem Einkommen ergibt. Unter dem Einfluss des Sozialprestiges leisten sich Haushalte mit steigendem Einkommen einen zunehmend höherwertigen Wohnkonsum und legen sich damit auf ein hohes Wohnkonsumniveau langfristig fest. Sie "klinken" die Entwicklung ihres Konsumniveaus an ihre positive Einkommensentwicklung an. Nach James S. Duesenberry, der dieses Verhalten analysiert hat, wird das hohe Konsumniveau aber bei sinkendem Einkommen beibehalten. Die Entscheidung zum hohen Wohnkonsum ist in vielen Fällen sogar irreversibel. Dies führt zunächst dazu, dass sich die Sparquote der betroffenen Haushalte vermindert. Bei weiterem Sinken des Einkommens können die aufgenommenen Kredite nicht mehr bedient werden. Ein rechtzeitiges Ausklinken, das wiederum mit Kosten verbunden ist, unterbleibt, so dass am Ende die Zwangsversteigerung steht. Um diesem Effekt entgegenzuwirken, sollte im Zusammenhang mit der Finanzierungsberatung von Immobilieninteressenten deren individuelle Einkommensentwicklung genau analysiert werden. Die daraus entstehenden Risiken sollten zusätzlich abgesichert werden. Ziel sollte es stets sein, dass zum voraussichtlichen Zeitpunkt einer Einkommensschrumpfung (beispielsweise beim Übergang ins Rentnerdasein) die Schulden getilgt sind. |
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