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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Mischmietverhältnis | mixed tenancy (i.e. tenant rents residential and commercial space with a single contract) | Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn in räumlichem Zusammenhang stehende Geschäfts- und Wohnräume an eine Mietpartei vermietet werden. Dabei ist zu prüfen, ob auf sie die gesetzlichen Bestimmungen des Geschäftsraummietrechts oder des Wohnraummietrechts anwendbar sind. Da der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses gewahrt werden muss, unterliegt auch das Mischmietverhältnis immer entweder den Vorschriften des Wohnungsmietrechtes oder denen des Gewerbemietrechtes. Die vertragliche Vereinbarung eines Wohnungsmietverhältnisses ist in der Regel vor Gericht unproblematisch, da der Mieter hier stärkeren Schutz durch das Wohnraummietrecht des BGB genießt. Maßgeblich dafür, welches Recht gilt, ist in erster Linie der Vertragsinhalt bzw. der zwischen den Parteien vereinbarte Vertragszweck. Im Zweifelsfall können die Flächenproportionen des Mietobjekts (lediglich) als Indiz dafür dienen, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerbeobjekt handelt. Überwiegt der Wohnraumanteil, gelten die gesetzlichen Regelungen des Wohnungsmietrechts, überwiegt der Gewerberaum, dann gilt Gewerbemietrecht. Erwirtschaftet der Mieter in den Mieträumen seinen Lebensunterhalt, ist in der Regel unabhängig von der Flächenverteilung von einer Geltung des Gewerberaummietrechtes auszugehen. Hat der Mieter aber z.B. eine alte Werkhalle in eine Wohnung mit Künstleratelier umgebaut, wohnt dort mit Frau und Kind und erzielt durch künstlerisches Wirken keine hauptberuflichen Einkünfte, ist das Wohnraummietrecht anwendbar (Landgericht Berlin, 26.2.2002, Az. 25 O 78/02). Es sind jedoch Grenzfälle denkbar, in denen schwer feststellbar ist, ob die gewerbliche oder die Wohnnutzung einer Immobilie überwiegt. So hatte sich der Bundesgerichtshof mit einem Fall zu befassen, bei dem die gewerblich als Praxis genutzte Fläche eines gemieteten Hauses genauso viel Fläche umfasste wie die als Wohnung genutzte Fläche. Der BGH entschied, dass ein Wohnraummietvertrag vorlag. Als Indizien dafür galten: Es war ein Formular für Wohnraummietverträge verwendet worden, der Vertrag war unbefristet, die Mieter mussten zusätzlich zur Miete keine Umsatzsteuer entrichten. Der Bundesgerichtshof erklärte zusätzlich, dass bei fehlenden Anhaltspunkten im Zweifelsfall ein Mietvertrag immer als Wohnraummietvertrag anzusehen sei – denn sonst werde der vom Gesetzgeber beabsichtigte Mieterschutz zu leicht umgangen. Folge war in diesem Fall, dass eine begründungslose Kündigung durch die Vermieterseite unwirksam war (Urteil vom 9.7.2014, Az. VIII ZR 376/13). Soll bei einem Mischmietverhältnis, das insgesamt als Wohnraummiethältnis anzusehen ist, wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, darf sich der Eigenbedarf auch nur auf die Wohnräume beziehen. Dies hat der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit einem Bauernhaus mit Nebengebäuden entschieden, das von den Mietern einerseits zum Wohnen, zusätzlich aber auch zum Betrieb eines Geschäfts im Bereich der Raumausstattung benutzt wurde. Der Vermieter hatte gekündigt, weil seine 28-jährige Tochter und seine Enkelin eine eigene Bleibe ausschließlich zum Wohnen benötigten. Das Gericht betonte, dass eine Eigenbedarfskündigung vorgenommen werden könne, obwohl die Verwandten des Vermieters nur die Wohnräume nutzen wollten. Der Vermieter mache hier keinen unzulässigen „übermäßigen Bedarf“ geltend (Urteil vom 1.7.2015, Az. VIII ZR 14/15). |
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