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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Lageklassenmethode | location class method | Die "Lageklassenmethode" ist ein in der Schweiz gebräuchliches Verfahren zur Bewertung von Grund und Boden ("Land"). Es wird wohl auch als Naegeli-Verfahren bezeichnet, weil Naegeli diese Methode in den 50er Jahren entwickelt hat. Die letzte Darstellung von Naegeli und Hungerbühler findet sich im "Handbuch des Liegenschaftsschätzers" (Zürich 1988). Die Lageklassenmethode ist vielfach Grundlage für die Ermittlung des Bodenwertanteils bebauter Grundstücke für steuerliche Zwecke (Steuerwerte). In einigen Kantonen der Schweiz werden zwar Bodenrichtwerte auf der Grundlage von erzielten Preisen für Vergleichsgrundstücke zur Bewertung von "Land" herangezogen. In anderen Kantonen herrscht die Lagenklassenmethode vor. Wo Richtwerte fehlen, greift man ohnehin zur Lageklassenmethode. Diese geht von der durch Untersuchungen gestützten Annahme aus, dass Liegenschaften mit gleichen Lagemerkmalen ein annährend gleiches Verhältnis von Boden- zu Bauwert aufweisen. Bei Ermittlung der Lageklassen werden vor allem Lage, Nutzung und Bauqualität berücksichtigt. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Ermittlung des Bauwertes kann auf den Bodenwert geschlossen werden. In der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz von Luzern vom November 1994 wird z.B. bestimmt, dass der "Bodenwert in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks (Lageklassen) stehen soll". Ermittelt wird zunächst der maßgebende Landbedarf – die nach den Bauvorschriften für den Baukörper notwendige Grundstücksfläche in Quadratmetern. Der Landbedarf wird in Raumeinheiten zum Ausdruck gebracht. Auch für die Ermittlung der Raumeinheiten gibt es ein bestimmtes Verfahren. Für eine ermittelte Anzahl von Raumeinheiten ist mit anderen Worten ein bestimmter Landbedarf gegeben. Den wertbildenden Merkmalen eines Grundstücks (z.B. Nutzungsintensität, Verkehrsrelation zur Großstadt, Wohnsituation usw.) werden bestimmte Werte zugemessen. Die Merkmalszahlen werden addiert. Man erhält so die provisorische Lageklassenzahl. Die Summe wird, falls erforderlich und bei der Quantifizierung eines Merkmals noch nicht berücksichtigt, mit Hilfe von Steigerungs- oder Reduktionsfaktoren korrigiert. Die Korrektur ist durch einen zulässigen Abweichungskorridor begrenzt (Beispiel für Steigerungsfaktoren: Besonders attraktive Wohnlage bei Einfamilienhäusern, besonders hohe Passantenfrequenz bei Geschäftsgrundstücken, Beispiel für Reduktionsfaktoren: besondere Immissionsbelastungen, schlechte Grundstücksform). Jeder Lageklasse (z.B. 1-8) entspricht ein Prozentsatz, der sich auf den Neuwert eines Gebäudes bezieht. Der Bodenwert des sog. maßgeblichen Landbedarfs wird durch Multiplikation des Prozentsatzes mit diesem Neuwert ermittelt. Da der maßgebliche Landbedarf mit der tatsächlichen Bodenfläche in der Regel nicht übereinstimmt, müssen auch die Werte der Mehrflächen ermittelt werden. Dabei wird wiederum unterschieden zwischen solchen Mehrflächen, die sich im Umgriff des Gebäudes befinden und wegen der Form und Größe keine weitere Bebauung zulassen, Mehrflächen, die abgetrennt und als Bauplätze einer baulichen Nutzung zugeführt werden können und schließlich nicht zu bewertende Mehrflächen (Verkehrsflächen, die auch anderen Grundstücken dienen, Gewässer, unkultiviertes Land). Für die Bewertung der Mehrflächen (zu Steuerzwecken) stehen auch hier wieder eigene Regelwerke zur Verfügung. |
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