| Hausverwaltervertrag |
property management agreement |
Der Hausverwaltervertrag regelt das Vertragsverhältnis zwischen Gebäudeeigentümer und Miethausverwalter. Im Gegensatz zum Verwaltervertrag nach WEG gibt es bei der Miethausverwaltung keinen gesetzlich definierten Leistungskatalog. Gesetzliche Grundlage für das Vertragsverhältnis können sowohl die Vorschriften aus dem Dienstvertragsrecht in Verbindung mit den Vorschriften über die entgeltliche Geschäftsbesorgung (Auftragsrecht) sein, als auch werkvertragliche Regelungen. Denkbar wäre z. B., dass der Hausverwalter in Bezug auf durchgreifende Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden als Generalübernehmer fungiert, der die Sanierungsleistungen in eigenem Namen und gegen Festpreis für den Hauseigentümer erbringt und sich dabei einiger Subunternehmer bedient. Überwiegend werden von Hausverwaltern jedoch keine Leistungen vereinbart, die erfolgsabhängig zu vergüten sind.
Geht man von einem dienstleistungsorientierten Auftragsrecht aus, gelten folgende gesetzliche Rahmenvorschriften für das Vertragsverhältnis:
- Der Hausverwalter hat auch dann einen Anspruch auf Vergütung, wenn sie nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart ist. In der Regel gilt sie als stillschweigend vereinbart, in einem solchen Fall ist die "übliche" Vergütung als vereinbart anzusehen.
- Die Vergütung ist nach Ablauf der vereinbarten Zeiträume zu bezahlen (keine Vorauszahlung).
- Die Leistungspflicht des Hausverwalters ist eine "höchstpersönliche". Sie kann insgesamt nicht auf Dritte übertragen werden, was aber nicht bedeutet, dass der Hausverwalter kein Personal dafür zur Verfügung stellen darf.
- Für das Vertragsverhältnis kann eine bestimmte Laufzeit vereinbart werden. Im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) kann keine Laufzeit über zwei Jahre hinaus vereinbart werden. Die Verlängerungsklausel bei Nichtkündigung darf nicht zu einer Verlängerung von mehr als einem Jahr führen und die Kündigungsfrist darf nicht länger als drei Monate betragen.
- Wird keine bestimmte Laufzeit vereinbart, richtet sich die Kündigung nach der Bemessung der Vergütung. Bei monatlicher Vergütung kann spätestens am 15ten eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden (in der Praxis werden meist Hausverwalter-Verträge mit Laufzeitbestimmung abgeschlossen).
- Stirbt der Auftraggeber (Hauseigentümer), ist der Verwaltervertrag nicht automatisch beendet. Der Erbe kann jedoch – sofern nichts anderes vertraglich vereinbart ist – kündigen. Stirbt der Hausverwalter, ist der Verwaltervertrag beendet.
- Bei Vertragsbeendigung hat der Hausverwalter alle das Verwaltungsobjekt betreffenden Unterlagen zurückzugeben.
- Der Hausverwalter ist zur Rechnungslegung (nach den vereinbarten Zeiträumen und jeweils am Ende des Vertragsverhältnisses) verpflichtet. Da der Hausverwalter im Rahmen seiner Tätigkeit über Vermögenswerte des Eigentümers verfügt, besteht die Rechnungslegung auch in einer belegten Einnahmen-Überschuss-Rechnung.
Der Hausverwalter ist in allen das Verwaltungsobjekt betreffenden Angelegenheiten der Stellvertreter des Hauseigentümers. Zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis empfiehlt sich nicht nur ein Vertrag, sondern eine gesonderte Hausverwalter-Vollmacht. Sie bezieht sich auch auf die Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte im Verhältnis Hauseigentümer/Mieter nach § 174 BGB. Die Vollmacht sollte auch eine Befreiung von der Vorschrift des § 181 BGB (Verbot von "Insichgeschäften") enthalten, da er in der Lage sein muss, von betreuten Hauskonten auch seine Verwaltergebühr abzubuchen.
Der Hausverwalter ist auch im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit in eingeschränkter Form dazu befugt, den Hauseigentümer in rechtlichen Fragen zu beraten.
Ebenso empfiehlt es sich, eine Regelung über die Verjährung von wechselseitigen Schadensersatzansprüchen mit in den Vertrag aufzunehmen.
Zu den Vereinbarungen über Leistungen und Vergütung des Hausverwalters im Einzelnen siehe Hausverwalter. |
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