Den Verkaufspreis einer Immobilie nach der Pi-mal-Daumen-Methode zu berechnen, ist keine gute Idee. Aber wie berechnet man den Wert einer Immobilie? Und wer ist der richtige Experte für die Ermittlung des Verkaufspreises?
Grundsätzlich kann jeder den Verkaufspreis für ein Haus oder eine Wohnung selbst festlegen. Vielleicht hat es in der Nachbarschaft Verkäufe gegeben, an denen man sich orientieren kann. Aber Vorsicht: Jede Immobilie ist anders. Wer den Kaufpreis zu niedrig ansetzt, verliert Geld. Wer den Kaufpreis zu hoch ansetzt, verschreckt potenzielle Käufer.
Immobilien sollten von Anfang an zu einem realistischen Preis angeboten werden. Aber welcher Preis ist realistisch? Auf dem freien Markt werden Immobilien in der Regel zu einem geschätzten Marktwert mit leichter Marge nach oben angeboten. Um einen Verkehrswert zu ermitteln stehen drei verschiedene Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Der vorab ermittelte Verkehrswert kann am Ende des Tages mit dem Kaufpreis der Immobilie identisch sein, muss es aber nicht. Letztlich „bestimmt der Markt den Preis“.
Im Internet bieten Immobilienportale Online-Bewertungen an: „Schätzung des Immobilienwerts in drei Minuten“. Diese Anpreisung macht aber bereits deutlich, dass die Ergebnisse nur als Schätzung zu verstehen sind; meist ist es ein Mittelwert von einer Spanne eines „niedrigsten“ bis „maximalen“ Preises.
Kurz zu den Verfahren der Wertermittlung: Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Objekte mit ähnlicher Ausstattung in gleicher Lage verglichen. Dieses Verfahren berücksichtigt die aktuelle Marktsituation. Das Sachwertverfahren findet in erster Linie bei 1-2 Familienhäusern Anwendung und kommt vor allem dann zur Anwendung, wenn keine vergleichbaren Immobilien in der Region vorhanden sind. Der Sachwert der Immobilie wird unter Berücksichtigung des Bodenrichtwertes und der Herstellungskosten sowie der Abschreibung ermittelt. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Verkehrswert von Miet- oder Pachtimmobilien aufgrund ihres Ertrags und Bodenwerts. In die Berechnung fließen auch künftige Erträge ein, zum Beispiel die zu erwartenden Mieteinnahmen und Mietpreissteigerungen.
Die umfassende Ermittlung des Verkehrswertes mit einem Wertgutachten eines vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen ist vor allem beim Verkauf, aber auch bei Scheidung, Erbschaft oder nach umfangreichen Renovierungen angebracht und oft auch gerichtlich angeordnet.
Natürlich kennen die Eigentümer ihre Immobilie gut, wissen, was sie in der Vergangenheit bezahlt und in der Zwischenzeit investiert haben. Sicherer ist es, den Verkehrswert von einem Fachmann ermitteln zu lassen, bevor das Haus oder die Wohnung angeboten wird.
Bei AllGrund Immobilien wird eine jede solche Bewertung vom zertifizierten Sachverständigen erstellt; auf der Webseite www.allgrund.com befindet sich ebenfalls ein online-Tool für die Ermittlung eines „groben“ Immobilienwerts; wer es einsendet, bekommt auf Wunsch eine etwas präzisere und verfeinerte Ausarbeitung bei Verkaufsabsicht sogar zumeist kostenfrei dazu.
Foto: © Efraimstochter, Pixabay
