House for sale

Sketch: (c) Mirjam Talkenberger

Es ist soweit: Am 23.12.2020 tritt das Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision (§ 656a-d BGB) in Kraft. Doch das Gesetz gilt nicht für alle Verkaufsfälle, sondern ist sehr eng begrenzt:

Es betrifft in erster Linie den ünlichweise meist selbst genutzten Wohntypus: also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Zudem gilt es nur für den Fall, daß der Käufer Verbraucher ist, nicht für gewerbliche Haus- oder Wohnungskäufer.

Damit sind alle anderen Verkaufsfälle von dieser neuen gesetzlichen Regelung nicht betroffen und in diesen Fällen kann die Provision weiterhin frei vereinbart werden.

Was besagt das Gesetz nun konkret und was bedeutet es für Sie?

Zitieren wir es:

Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Was hier in wenigen Sätzen festgelegt wurde, ist im Hinblick auf die Umsetzung in der Praxis zu erläutern:

Zunächst, es muß ein schriftlicher Auftrag seitens des Verkäufers an den Makler vorliegen, das Objekt zu veräußern. Darin ist vereinbart, wie hoch die Provision sein wird, die der Verkäufer zahlt, wenn der Verkauf notariell beukundet wurde. Diesen exakt gleichen Betrag und nicht mehr als das zahlt dann auch der Käufer an den Makler. Interessant jedoch ist, daß offen gelassen ist, ob diese Klausel nicht auch andersherum wirken kann: Für den Fall, daß der Käufer den Makler beauftragt hatte, ihm ein geeignetes Objekt zu finden, wäre dann der Verkäufer verpflichtet, dem Makler eine Provision in gleicher Höhe zu zahlen? Mitnichten. Und damit öffnet die Klausel folgende Option: die den Makler beauftragende Partei darf zur Zahlung einer Provision verpflichtet werden, die andere Partei muß in der Folge dessen nicht mehr Provision zahlen als die Partei, die den Makler beauftragt hat. Sie kann aber eine geringere Provision zahlen oder auch gar keine – demnach ist der Makler also nun gefragt, auch mit dieser Partei, die ihn ursprünglich nicht beauftragt hat, eine Vereinbarung über die Höhe der Provision zu treffen. Das wiederum funktioniert in beide Richtungen.

Im Endeffekt soll es ja darauf hinauslaufen, daß die Provision geteilt wird und der eine nicht mehr als der (auftraggebende) andere zahlen muß.

Der zweite Knackpunkt an der Geschichte ist, daß der Auftraggeber seinen Anteil an der Provision an den Makler gezahlt haben muß, bevor die andere Seite – meistens also der Käufer – seinen Anteil überweisen muß. Und man muß dieser anderen Partei den Nachweis, also den Bankeingang, zeigen, bevor dieser zur Zahlung verpflichtet ist.

Bislang war es so, daß die Provision fällig und verdient ist mit Lieferung der Leistung, sprich mit Abschluß des Kaufvertrags. Viele Verkäufer dürften jedoch damit warten, bis sie auch den Kaufpreis erhalten haben, oft auch, weil sie es aus Liquiditätsgründen gar nicht anders machen können.

Für den Makler nachteilig, aber verkraftbar. Umgehen dieser Vorschrift ist durch das Gesetz ausgeschlossen worden.

Aus Sicht der Fälligkeit der Umsatzsteuer wäre es dann also so, daß die Umsatzsteuer für die Provisionszahlung des Auftraggebers (i.d.R also des Verkäufers) mit Erbringung der Maklerleistung – das ist der rechtswirksame Kaufvertrag – fällig ist, aber der zweite Teil erst mit Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzung für die zweite Partei (i.d.R. der Käufer), also des Zahlungseingangs der ersten Partei.

Und dann noch ein wichtiger Punkt: Wird das Objekt an einen gewerblichen Investor veräußert, dann finden diese Regelungen keine Anwendung. Hier ist es also dem Makler freigestellt, ob er die gesamte Provision vom Käufer oder Verkäufer nimmt oder anteilig von beiden, aber auch ohne die zwingende Betragsidentität.

Last but not least: Diese Regelung der zwingenden Provisionsteilung gilt nur für die Objektarten Eigentumswohnung und Einfamilienhaus.

 

28. Juli 2020

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