Die Post Corona Periode und der Immobilienmarkt

Wie beeinflußt die Corona-Krise den Immobilienmarkt?

 

Sicher ist das Thema nun brandaktuell. Beinahe jeden Tag fragt mich ein Investor oder ein Hausverkäufer, wie sich die Preise auf dem Immobilienmarkt entwickeln werden. Oder wie die aktuelle Nachfragesituation ist. Oder welche Rolle die unglaublich hohe neue Staatsverschuldung spielt – wird sie die Preise drücken? Höherschrauben? Keine Wirkung darauf haben?

Fragen, Fragen und wieder Fragen. Nur ein Prophet von der Weitsicht derer, die im Alten Testament zitiert werden, kann hier zuverlässige Antworten geben. Unsere täglich neue Erfahrung im Verkauf zeigt jedoch, dass Trends auf der einen Seite erkennbar und Schlussfolgerungen auf der anderen Seite naheliegend sind.

Ist die Corona-Krise wirklich vorbei? Ist das für Immobilien von Bedeutung?

 

Zunächst muss man die Frage stellen, ob die Zeit post-Corona überhaupt schon angebrochen ist. Ich wage es zu bezweifeln. Sicher wissen wir es erst, wenn die Grenzen wieder offen und der freie Verkehr innerhalb und außerhalb Europas möglich sind und die Infektionsraten niedrig bleiben. Und ob nicht im Herbst oder Winter eine zweite große Welle folgt, sei dahingestellt; auszuschließen vermag das niemand.

Nennen wir diese Phase der Erdenzeit ganz einfach eine Art Intermezzo. Zwischen den Zeiten großer Umbrüche, sozusagen. Und was machen Menschen in solchen Zeiten, in denen sie endlich mal wieder durchatmen, aufatmen, die Bedrohungen vergessen können? Sie suchen Sicherheit. Sie suchen Halt. Sie möchten besser gewappnet sein für die nächste Krise. Den nächsten Shut-down, das nächste Home-Office. Womit wir mitten im Thema Immobilien sind. Denn ein Home-Office gibt es schließlich immer in den eigenen vier Wänden.

Dabei ist es zunächst zweitrangig, ob diese vier Wände gemietet sind oder Eigentum. Vielmehr steht die Frage im Vordergrund: Fühle ich mich in den vier Wänden wohl, in denen ich den ersten Shut-down verbringen, das erste Home-Office führen und die nervigen Kinder und den noch nervigeren Ehemann aushalten musste? Oder waren sie klein, beengend, bedrückend? Kann ich mir eventuell eine bessere Familienbleibe vorstellen? Und wenn ja, kann ich sie mir auch leisten?

Vieles das tief im Innersten der Menschen derzeit von statten geht, ist geprägt von dem, was sie in den letzten zwei oder drei Monaten aushalten und erleben mussten.

Ohne Zweifel spielt dabei die Immobilie eine große, eine wichtige, vielleicht die zentrale Rolle, um Entscheidungen zu treffen.

Dann kommen Zukunftsängste hinzu. Was nützt mir das Geld auf der Bank, wenn es morgen oder übermorgen nicht mehr viel wert ist? Es mag unwahrscheinlich klingen, aber wer kann uns garantieren, dass wir in einigen Monaten für einen Euro das bekommen was er heute uns kauft?

Auch hier zeichnet sich ein spürbares Bestreben bei vielen Menschen ab, die Gelder in eine Immobilie, ein Haus, eine Wohnung, ein Anlageobjekt zu investieren. 

Nun denken Sie bitte nicht, ich schreibe ja als Makler und möchte das Rad der Immobilienverkäufe i Schwung bringen. Das was ich hier schreibe, sind ehrliche Überlegungen zu einem Thema, bei  dem für mein Überleben, das meiner Familie und unserer Mitarbeiterinnen alles davon abhängt, es richtig einzuschätzen, korrekte Auswertungen zu machen und folgerichtig zu handeln und zu investieren, um auch morgen und an weiteren vielen Morgen Notartermine abzuschließen und Provision zu verdienen. 

Fatal wäre es also, jetzt den Kopf in den Sand zu stecken und zu glauben, dass es schon wieder vorüber gehen wird. 

Weit gefehlt. Nie waren die Umstände so herausfordernd, so anders, so schwer einzuschätzen, wie das jetzt ist. 

Viel hängt also davon ab, wie wir unsere Beobachtungen im Kleinen wie im Großen mit offenen Augen und ohne Einmischung anderer, weniger fachkundiger Freunde oder Bekannte, auswerten und daraus Schlüsse ziehen.

Seien Sie versichert, was ich in diesem Blog schreibe, kommt von Herzen und ist keineswegs gesteuert oder geprägt von einem Zweckoptimismus, mit dem man doch endlich das Geschäft schnell in Schwung bringen möchte.

Kommen wir also zurück zum Thema.

Wir haben in den letzten Tagen sehr viele Anfragen erhalten von Menschen, die eine Immobilie verkaufen möchten. Einige sind schon auf unserer Homepage und in den diversen Immobilienportalen zu finden. 

Und das Erstaunliche ist: Die Nachfrage ist stärker denn je! Nachfrage nach was? Nicht überzogene, attraktive Häuser oder Wohnungen, die in allererster Linie von Eigennutzern gesucht werden. Immer wieder sagen uns Menschen: „Es gibt ja nichts auf dem Markt!“

Doch bei näherem Hinsehen stellen wir fest, es sind durchweg ältere Objekte mit interessanten Eigenschaften, die sich im neu Gebauten durch größere Grundstücke sowie durch einen überschaubaren Renovierungsbedarf unterscheiden.

Ist es das, was viele Menschen suchen? Mit Sicherheit! Raum, Platz für Kinder um auch dann herumrennen zu können, wenn Spielplätze geschlossen und der öffentliche Raum unzugänglich gemacht sind.

Stehen dem viele Angebote gegenüber? Mit Sicherheit nicht. Und doch gibt es eine weitere Beobachtung. 

Wir haben eine Zielgruppe, die gerne ihre Häuser verkaufen und in ein kleineres Domizil wechseln möchten. Diese Gruppe ist bereit, ihre (meist modernisierungs- und renovierungsbedürftigen, alten) Häuser zu verkaufen. Sofern man ihnen dabei hilft, eine bessere Bleibe, auf ihr Lebensalter und ihre Bedürfnisse zugeschnitten, zu finden.

Diese Zielgruppe zu bedienen ist ein weites Betätigungsfeld. Hier helfen ein Netzwerk (Handwerker, Finanzierer, Betreuer, Notare), um Dinge zu sortieren, zu regeln, zu richten.

Da das Internet längst auch die Altersgruppe 70+ erobert hat, kennen sich viele dieser honorigen Senioren oft besser aus als der Makler, der sich nicht ausreichend mit diesen Themen auseinander gesetzt hat.

Weiche ich jetzt nicht vom Thema ab? Keineswegs. Auch diese Generation ist durch die Coronakrise klüger geworden. Wo die junge Familie über ausreichend Platz froh ist, ist dieser Platz den Älteren zu viel. Mein Gott! Das ist ein Markt von Geben und Nehmen, von Austausch, Wechsel, Verkauf und Kauf oder Miete. Der wird durch Corona befeuert, nicht gelähmt.

Dennoch ist auch hier Kritik geboten.  Es ist kein Markt, in dem ein Makler die schnelle Mark macht, und wenn er es versucht, blitzt er schnell bei diesen Zielgruppen ab.

Auch das ist unsere Erfahrung. Sich Zeit nehmen für die Probleme dieser Menschen ist ungeheuer wichtig. Ihnen zuhören, ihnen helfen in jeder Hinsicht rund um die Immobilie, ihre Ziele ansteuern und ihnen dennoch den nötigen Freiraum lassen, ihre eigenen Entscheidungen zu treffen.

Ich habe noch eine Beobachtung machen dürfen. Diese Generation 70+ ist eine sehr heitere Generation. Viele von ihnen haben das Herz auf der Zunge und lassen sich durch schlechte Nachrichten oder das Corona Virus nicht aus der Bahn bringen. Sicher, es gibt viele denen es gut geht, die mit ihrer Rente ein gutes Auskommen haben und das ist ungeheuer viel wert.

Die jüngere Generation ist hingegen mehr gefordert denn je; mehr als diese Generation 70+, die im Wirtschaftswunder zur Schule ging, in den heißen 60ern ihre erste Liebe gefunden haben und in den sozial völlig abgesicherten 70ern ihren Beruf gefunden und ausgeübt haben. 

Das beobachte ich und denke, ich bin eigentlich als jemand der dieser Generation nahe steht, glücklich darüber, diesen Menschen helfen zu können mit einem Weitblick, der anders geartet ist als der von den Yippies und Yuppies.

Nun schnappe ich erst einmal nach Luft und denke, was können wir daraus schließen?

Eines halte ich für sicher: Dieser Trend des Wechsels von Alt zu Jung wird sich noch verstärken, er wird uns als Immobilienberater und Vermittler noch eine ganze Weile begleiten.

Womit wir hier mit unserer Prophezeiung doch auf etwas festerem Grund stehen, wage ich zu behaupten.

Doch damit nicht genug.

Was ist mit den Finanzierungen? Den niedrigen Zinsen? Der Staatsverschuldung? Auch darauf möchte ich einen Blick werfen, und meine Beobachtungen – so beschränkt sie sein mögen – kundtun und auswerten.

Folgender Ablauf ist heute gang und gäbe: Der Kunde ist wild entschlossen, die Immobilie zu kaufen. Nun geht er zu seiner Bank oder noch wahrscheinlicher, einem Finanzierungsvermittler, um die Finanzierung klarzumachen. Und schon beginnt das lange Warten. Ganz ehrlich: Es gab Zeiten, da wurden Finanzierungen innerhalb eines einzigen Tages bewilligt! Der Kunde konnte beurkunden und alles war gut. So ist es schon länger nicht mehr, aber Corona hat dieser Warteperiode die Corona aufgesetzt (lat. corona = Kranz, Krone). Zwei bis drei Monate sind keine Seltenheit. Die großen Banken haben Mitarbeiter von den privaten Baudarlehen für andere Bereiche abgezogen oder ins Homeoffice versetzt. Die Prüfungen der Darlehensanträge dauern lange, viel zu lange.

Käufer, die keine Finanzierung brauchen, sind dabei klar im Vorteil. Aber die sind rar. Dann haben wir von Vorfällen gehört, wo aufgrund von Corona bereits zugesagte Finanzierungen zurückgezogen oder gemindert wurden, mit anderen Worten, eine höhere Risikoeinstufung des geplanten Vorhabens erfolgt ist. Der krasseste Fall: Eine deutsche Großbank zog eine Finanzierungszusage von 31 Mio. € aus der Zeit vor Corona plötzlich zurück und wollte für das Neubau-Projekt nur noch 22 Mio. € finanzieren. So geschehen bei einem bekannten Bauträger.

Mit anderen Worten: Die großzügig gebende Hand vieler großer Banken wird nicht selten zur geballten Faust, wenn es um Kreditvergaben geht. Ausweichmöglichkeiten bestehen hier oft bei kleineren, regionalen Instituten. Der künftige Trend könnte lauten: Warum zu den Großen gehen, wenn man bei den Kleinen viel mehr Service bekommt.

Und was ist mit den niedrigen Zinsen? Jeder sagt (sorry, so scheint es jedenfalls), dass diese noch längere Zeit auf einem niedrigen Niveau bleiben werden. Einer der Gründe ist die hohe Staatsverschuldung, denn bei höheren Zinsen geraten einige Staaten der Eurozone ganz schnell in die Nähe eines Bankrotts. Ob negative Zinsen auf hohe Kapitaleinlagen allerdings das richtige Instrument sind, wagen einige zu bezweifeln. Denn das führt ja gerade dazu, dass Liquidität abgezogen und in Immobilien oder andere Sachwerte (Gold, Beteiligungen, sonstige stabile Vermögenswerte) investiert wird.

Ich will hier gar nicht darüber jammern, dass wir uns einst mit Stolz geschwellter Brust unserer harten Währung, der D-Mark erfreut haben. Die junge Generation, die Macher von heute und Morgen, kennen diese Währung nicht, sie sind mit dem Euro groß geworden. Die kleine aber starke Volkswirtschaft der ehemaligen Bundesrepublik Deutschland war historisch einmalig und wird sich im Zeitalter der globalen Verwicklungen nicht mehr wiederholen. Deutschland spielt dabei immer noch die Hauptrolle im Europäischen Haushalt. Und wird es auch weiterhin tun und tun müssen, was uns Deutsche jedenfalls auf Trab hält, Corona oder nicht. 

Hier kreuzen sich mehrere Wege, die in der Coronakrise alle auf einer einzigen Kreuzung, genannt Shut-down, rundherum mit roten Ampeln den totalen Stillstand erleben durften. Doch der Verkehr rollt wieder an, und mit Schwung auf ein neues Zeitalter zu. Im Häuserbau gibt es zahlreiche Innovationen in ebenso zahlreichen Schubladen, die nur der nötigen finanziellen Mittel und gebündelten Kraft der Hausbauer bedürfen, um über einen Nachfrageboom zur Umsetzung neuer, umweltfördernder Produkte zwingen. Egal ob für die Sanierung alter oder die Errichtung neuer Gebäude, hier ist echter Erfindergeist und wahres Unternehmertum an der Basis gefragt und gefordert; beides Stärken, die uns nicht fremd sind.

Dieser Markt wird durch Corona einen Boom erleben, da bin ich mir sicher. Was nicht weitergehen wird sind schädliche Entwicklungen mit neuen Umweltsünden. Ich denke hier nur an Dämmmaterialien, deren Lebensdauer von 20-25 Jahren zu einem riesigen Entsorgungsmarkt für Sondermüll führen wird: ein junger, begabter Ingenieur und ein erfindungsreiches Team kann heute schon daran arbeiten, wie man diesen Stoff eines Tages loswird, ohne neue Belastungen zu schaffen.

Langfristiges und ganzheitliches Denken wird dominieren müssen, soll dieser Planet eine gute Zukunft haben. Gigantische Industrie-Lobbies müssen weichen zugunsten sinnvoller Entwicklungen. Und aus ihren Profiten solche auch fördern; auch das ist eine Forderung, an deren Umsetzung die Politik nicht vorbeikommen wird.

Womit wir wieder bei den Immobilien sind.

Und bei der Kernfrage: Wie geht es weiter im Immobilienmarkt?

Einen Faktor haben wir noch gar nicht beleuchtet. Was bedeutet der Konjunktureinbruch, der uns zwangsläufig wie eine zweite Welle einholen und überrollen wird wie ein Tsunami? 20% Arbeitslose in den USA, ungezählte vernichtete Existenzen, ein zusammengebrochenes internationales Verkehrsnetzwerk in der Luft sind Szenarien, die sich nicht einfach mal so vom Tisch wischen lassen. Sicherlich steht Deutschland innerhalb Europas und Europa derzeit innerhalb der gesamten Welt nicht schlecht da. Bei  uns geht der Bauboom – egal ob Neubau oder Modernisierungen – ungebrochen weiter. Wirklich ungebrochen? Die Aufträge im Wohnungsneubau haben auch hier stagniert und es ist fraglich, ob sie in solchem Maße wieder Fahrt aufnehmen werden, wenn der Zustrom ausländischen Kapitals ausbleibt. Denn viele ausländische Investoren haben auf deutsche Immobilien gesetzt, haben investiert, haben Kapital ins Land gebracht, das die Preise und den Bauboom befeuerte.

Insbesondere chinesische Investoren standen dabei in den letzten Jahren ganz weit oben auf der Liste. Doch nicht nur der Wohnungsbau könnte davon betroffen sein; was ist mit Gewerbeimmobilien? Es hat sich gezeigt, dass Homeoffice ein funktionierendes Konzept der Zukunft ist (übrigens eine Aussage, die schon in einem meiner Bücher aus den 90er Jahren auftauchte). Und Homeoffice bedeutet weniger Bedarf an Gewerbeflächen; ein Thema das jetzt schon heiß in einschlägigen Foren und Medien diskutiert wird.

Leerstehende Gewerbeimmobilien ziehen meist auch Rückgänge bei der Nachfrage nach Wohnimmobilien nach sich. Wer von zu Hause aus den Job erledigen kann, der muss nicht in die Stadt fahren um dort in teuren Luxusdomizilien zu leben. Ich wage mal folgendes zu behaupten: Urbanes Wohnen wird zwar nicht an Bedeutung verlieren, aber es wird sich auf das normalisieren, was es schon immer war: Leben in der Stadt für alle, die die Stadt lieben, zu vernünftigen und bezahlbaren Konditionen. Der Markt wird dies ohne jegliche staatliche Intervention regeln, und das gilt auch für den Versuch, mit Mietpreisbremsen und anderen (auch stark hinterfragten Instrumentarien) den Markt zu deckeln, der sowohl im Kauf wie auch in der Miete überhitzt war in den letzten Jahren (mehr im Kaufbereich allerdings als bei den Mieten.)

Um es kurz zu machen: Bricht das Auslandsgeschäft um 5, 10 oder 15% ein, wird das zu spüren sein. Auf die eine oder andere Art wird sich der Markt bei Gewerbe- und Wohnimmobilien danach ausrichten. Werden die Preise zurückgehen, wird auch die von den Gemeinden zum Gesunderhalt ihrer Haushalte so dringend benötigte Grunderwerbsteuer sinken. Die für 2025 geplante Grundsteuerreform könnte davon ebenfalls betroffen sein, denn der Versuch, Grundsteuer auf jeweils sieben Jahre an der Lage und den Bodenrichtwerten festzumachen, könnte bei einer Trendumkehr der Kaufpreise zu heftigem Widerstand der Grundsteuerschuldnern führen.

Ich bin kein Prophet und sage nicht, dass diese hypothetischen Blicke in die nächste Zukunft das beschreiben, was geschehen wird. Ich will nur eines aufzeigen: In dieser stark global ausgerichteten Welt ist die Wirtschaft von jedem Rädchen im Getriebe, das unter Druck gerät und ausgebremst wird oder zerbricht, so abhängig wie noch nie zuvor. Die Wechselwirkungen von selbst so kleinen, unscheinbaren Vorkommnissen könnten deutlich stärker sein als wir heute noch ahnen. Denn eine unendlich aufgeblasene Staatskasse mit großzügigen Hilfen und Zuschüssen kann das nicht auffangen, was die Wirtschaft selbst nicht zu leisten imstande ist. Weder in Deutschland noch in Europa.

Vielmehr wird es die Arbeit und der mutige Einsatz von jedem Einzelnen sein, was zählt. Auch der mutige Einsatz eines Bänkers, der einem Unternehmer mit einem Darlehen unter die Arme greift und an ihn glaubt. Der mutige Einsatz eines Bauunternehmers, der seinen eigenen Profit an zweite Stelle setzt und Arbeitsplätze durch die Krise hindurch aufrechterhält, der bereit ist diesen Umständen, denen wir jetzt gegenüberstehen werden, die Stirn zu bieten.

In gewisser Weise denke ich hierbei an die Situation Europas nach dem zweiten Weltkrieg. Ein weitgehend zerstörtes Bild der großen Städte und ein vernichtetes Vertrauen der Menschen in ihre Fähigkeit, miteinander Dinge so zu regeln, dass Waffen dabei außen vor bleiben, sortiert sich allmählich (oder eigentlich sogar sehr schnell) und richtet sich auf Miteinander und Wiederaufbau aus, auf Schaffen von Vertrauen unter den verfeindeten Völkern; die vielleicht größte Erfolgsgeschichte der Menschheit bringt ein goldenes Zeitalter des Wirtschaftslebens, der Kultur und Bildung hervor.

Die Dynamik, die damals entstand, kann sich heute wiederholen. Denn sie ist der menschlichen Natur innewohnend, wie ich meine. Komme was da wolle, wir gehen durch und bauen die Welt neu auf. Ich bin nicht der einzige, der in der Krise eine große Chance sieht. Denn wie auch immer Covid-19 noch seine Zähne zeigen wird, es ist dem Menschen überlassen, daraus erfolgreich hervorzugehen.

Und was bedeutet das, wenn Sie überlegen, wie Sie Ihr Geld nun investieren sollen?

Ich kann darauf nur eine Antwort geben. Investieren Sie es so, wie es Ihnen, Ihrer Familie und unserer Gesellschaft als Ganzes am meisten nützt. 

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